Приобретая недвижимость в Болгарии, иностранец имеет те же права на предоставление помещения в аренду, что и гражданин страны.

Иностранный гражданин либо иностранное юридическое лицо имеет право на приобретение зданий, это дома, виллы в Болгарии, здания для коммерческих нужд. Особенностью их оформления является запрет на продажу иностранцам земельных участков. Однако Законодательство Болгарии предоставляет право иностранным покупателям брать эту землю в аренду на неограниченный срок за весьма символическую цену. Обычно при продаже здания в общую стоимость включается и стоимость земли, обычно она составляет 1 – 10% от общей стоимости. Этот вариант вполне уместен при покупке объекта для кратковременных приездов либо сезонного проживания. Если, покупая дом или виллу в Болгарии, Вы планируете проживание на постоянной основе, то лучше оформить участок земли прилежащий к зданию на фирму. Юридически это выльется в оформление не одного, а двух нотариальных актов: отдельно на здание и отдельно на землю.

Разделение оформления на покупку здания и земли на юридическое лицо не вызовет никаких затруднений, поскольку это обычная практика. К продаже иностранцам так же запрещены участки сельхозназначения и леса, но их также можно брать в аренду. Минимальный срок аренды 4 года без дальнейшего ограничения. В список компаний имеющих иностранный капитал или иностранных учредителей имеющих право на покупку земли и лесов входят: иностранные компании, имеющие хотя бы 1% капитала, принадлежащего гражданину Болгарии либо болгарской фирме, компания, зарегистрированная в Болгарии, но имеющая иностранных учредителей.

Из закона о собственности:

ІІ. ЧАСТНАЯ СОБСТВЕНОСТЬ (ЗАГЛ. ИЗМ. – Г.Г., 1990 г.)

Статья 28. (изм. – Г.Г., 1990 г., изм. – Г.Г., 1996 г.) Собственностью физических и юридических лиц могут быть все вещи, исключая те, которые согласно Конституции Республики Болгарии являются исключительной государственной собственностью или силой закона они определены публичной государственной или муниципальной собственностью.
Законом можно запретить владение физическими или юридическими лицами имущества или вещей, которые связаны с деятельностью, для которой установлена государственная монополия.

Статья 29. (Изм. – Г.Г., 1973 г., изм. – Г.Г., 1990 г., изм. – 1996 г.) Иностранцы и иностранные юридические лица не могут получать право собственности на землю в государстве.
Запрет по т. (1) неприложим при получении наследства по силе закона. Лица, которые получили право собственности по закону, должны передать свою собственность при истечении трех лет с открытия наследства.

(Т.(3), изм. – Г.Г., 2000 г.) Иностранцы и иностранные юридические лица могут получать право собственности на постройки и ограниченные вещные права на недвижимые вещи в стране, за исключением тех случаев, когда закон гласит другое.

При покупке возникает:

1. СОБСТВЕННОСТЬ НА ПОСТРОЙКУ

Статья 63. Собственник может дать другому лицу право построить здание на его земле, при этом это лицо становиться собственником постройки.
Собственник земли может передать отдельно от земли собственность на уже существующую постройку.
Собственность на постройку, отдельно от земли под ней, может быть создана и добровольным разделом.

Статья 64. Собственник постройки может пользоваться землей в рамках, которые необходимы для пользования постройкой в соответствии с ее предназначением, за исключением тех случаев, когда в акте, которым ему предоставлено это право, регламентировано другое.

Статья 65. Когда право собственности на постройку определено сроком, после истечения этого срока, собственность на эту постройку переходит безвозмездно к собственнику земли.

Статья 66. Собственник постройки может продать ее третьему лицу при соответственном приложении распоряжений ст. 33.
(Ст. 33. Сособственник может продавать свою долю недвижимого имущества третьему лицу только в том случае, когда предоставит перед нотариусом письменные доказательства, что предложил другим сособственникам купить эту долю при тех же условиях и обязан письменно декларировать перед ним, что никто из них не принял это предложение.
Если декларация по предыдущему тексту является ложной или, если третье лицо купит долю сособственника при условиях, которые договорены во вред остальным сособственникам, заинтересованный сособственник может выкупить эту часть при действительно договоренных условиях. Иск нужно предъявить в течение двух месяцев после продажи.
Если сособственник не заплатит должную по причине скупки сумму в течение одного месяца после того, как решение суда вошло в силу, это решение считается лишенным силой по силе закона.)

(Т. (2), нов. – Г.Г., 1996 г.) Право на строительство не погашается, если постройка или ее часть погибнет, за исключением тех случаев, когда в учредительном акте предвидено другое.
(Т. (3), нов. – Г.Г., 1996 г.) Предметом права на постройку может быть и постройка под поверхностью земли.
(т. (4), нов. – Г.Г., 1996 г.) Право настраивания и право достраивания учреждается для настраивания, соответственно для пристраивания существующей постройки.

Статья 67. Право на строительство постройки на чужой земле (ст. 63, т.(1)) погашается в пользу собственника земли по давности, если оно не будет осуществлено на протяжении 5 лет.
(Т. (2), нов. – Г.Г., 1974 г., изм., 1988 г., 1990 г., 1996 г.)

2. ПОТЕРЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

Статья 99. Право собственности теряется, если кто-то другой его приобретет или если ее собственник откажется от него.

Статья 100. (Предыдущий текст ст. 100, доп. – Г.Г., 2000 г., вошла в силу с 1. 01. 2001 г.) Отказ от права собственности на недвижимое имущество имеет действие только в том случае, когда сделан в письменной форме с нотариальной заверкой подписи и если вписан в имущественный регистр.
(Нов. – Г.Г., 2000 г., вошла в силу с 1.01.2001 г.)
Заявление об отказе от права собственности по т.(1) можно взять обратно до вписывания отказа в имущественный регистр.

Х. ОБЩИЕ РАСПОРЯЖЕНИЯ

Статья 110. Недвижимыми вещами являются: земля, растения, постройки и другие постройки и вообще все, что естественным путем или действием человека прочно прикреплено к земле или к постройке.
Все остальные вещи, включая и энергию, являются движимыми вещами.

Статья 111. Распоряжения о недвижимых вещах прилагаются и к вещным правам на недвижимое имущество, если закон не регламентирует что-то другое.
Что касается всех остальных прав, прилагаются распоряжения, которые относятся к движимым вещам.
Распоряжения в V – ХІ главах действуют по отношению всех видов собственности по т.(2), за исключением тех случаев, когда регламентировано что-то другое.

ХІ. ВПИСЫВАНИЯ

Статья 112. Вписываются:
а) (доп. – Г.Г., 1974 г., изм., 1996 г., доп. – Г.Г., 2000 г., вошла в силу с 1. 01. 2001 г.) все акты, которыми передается право собственности или учреждается, передается, изменяется или прекращается другое вещное право на недвижимое имущество, а так же акты, которыми признаются такие права;
б) договора, которыми передается наследство, в котором есть недвижимое имущество;
в) акты отказа от вещных прав на недвижимое имущество;
г) договора раздела недвижимого имущества, а также протоколы судебного распределения относительно такого имущества;
д) требования кредиторов наследодателя или заветодателя о разделении недвижимого имущества наследодателя;
Е) договора найма недвижимого имущества за срок, который больше одного года;
ж) договора соглашения по спорам относительно актов, которые подлежат вписыванию, и
з) судебные решения, которые вошли в законную силу и которые замещают акты по букве “а”, а также и решения, которыми констатируется существование актов по предыдущим буквам, которые подлежат вписыванию.
и) (нов. – Г.Г., 2000 г., вошла в силу с 1. 01. 2001 г.)
Копии объявленных завещаний, чьим предметом является недвижимое имущество и права на недвижимое имущество.

Статья 113. Акты по предыдущей статье до вписывания не могут быть противопоставленны третьим лицам, которые приобрели раньше от этого же собственника и вписали вещные права на недвижимое имущество.

Статья 114. Обязательно подлежат вписыванию:
а) (изм. – Г.Г., 1996 г.) исковые требования, которыми требуется расторжение, уничтожение, отмена или признание ничтожности актов, которые подлежат вписыванию по ст. 112. Когда вписывание искового требования предвидено специальным распоряжением закона, они производят то действие по отношению третьих лиц, которое указано в этом же распоряжении. Когда нет такого распоряжения, вписывание имеет значение только для того, чтобы дать гласность судебного спора относительно имущества;
б) (изм. и доп. – Г.Г., 1996 г.) исковые требования о постановлении решения о заключении окончательного договора, которым передается или учреждается вещное право на недвижимое имущество.
Приобретенные вещные права и поставленный арест после вписывания не могут быть противопоставлены истцу. Государство или муниципалитет за свои требования к праводателю, с наступившим сроком ко дню передачи или учреждения вещного права, может обратить свое взыскание к имуществу, независимо в чьих руках он находится, и
В) исковые требования о постановлении других решений по ст. 112, букве “з”. Приобретенные третьими лицами вещные права после вписывания не могут быть противопоставлены истцу.
Требованиям по предыдущим буквам не дается ход в судах до тех пор, пока не будут вписаны.

Статья 115. Вошедшие в законную силу решения, которые постановлены по исковым требованиям по предыдущей статье, отмечаются по предоставленной копии решения.
В решении, в котором уважается иск, суд дает срок в размере шести месяцев, чтобы была осуществлена отметка. После истечения этого срока вписывание искового требования теряет свое действие.
Суд не издает копию решения по ст. 19, т.(3) Закона об обязательствах и договорах до тех пор, пока истец не докажет, что расходы по передаче оплачены, а так же налоги и другие обязательства его праводателя к государству.
Если исковое требование не вписано, постановленное решение, которое основывается на нем, не имеет действия по отношению третьих лиц до дня его вписывания.

Статья 116. Подробности способа вписывания и что касается такс, которые собираются при вписывании, установлены в Правиле о вписывании, который одобрен Советом Министров.

1. Каковы прогнозы по ценам на элитную зарубежную недвижимость на 2009 год?

Этот вопрос следует поставить в конце, потому как для прогнозов следует изложить предисторию, и указать на предпосылки дальнейших тенденций!… чтобы дать ответ на этот вопрос, необходимо объяснить, что же произошло с зарубежной недвижимостью за прошедшие полгода.

2. В каких странах происходит снижение стоимости, а в каких наоборот (если есть такие)? Почему?

Итак, за 4-ый квартал 2008 года цены в большинстве европейских стран достигли своего минимальной исходящей точки роста – август 2006 года. До августа 2008 года шел рост, поэтому основные прибыли были получены за этот период. В Англии, Испании, Греции снижение составило до 30% от стоимости. Больше всего пострадало жилье среднего класса.

Элитная недвижимость лишь немного упала в цене. хотя, конечно, если говорить об общих тенденциях, то снижение наблюдалось во всех сегментах, а особенно – вторичная недвижимость и средняя ценовая категория. Рынок был “раздут” за счет инвесторов (только около 40% покупателей недвижимости в последнее время были конечными пользователями. Также большинство инвестиций совершалось за счет кредитных средств, поэтому кризис финансовой системы и общий спад экономики послужил стимулом инвесторов вывести свои деньги.

Снижение цен обуславливается несколькими причинами: первое, кризис общей ликвидности – из-за недостатка наличных средств многие владельцы решили перевести свои неликвидные активы (недвижимость) в более ликвидные (наличность). для тех, у кого такой необходимости нет, не торопятся опускать цены на свою недвижимость, хотя спрос есть!.. В третьих, валютные колебания.

Условия инвестирования во многих странах достаточно жесткие – невыполнение обязательств по контракту может привести к тому, что инвестор может потерять определенную часть вложенных средств. и тем не менее, некоторые инвесторы сознательно шли на этот шаг, потому что их потери на курсовой разнице были бы еще большими!… В четвертых, ужесточение правил работы большинства рынков – в основном, со стороны государства. В пятых, произошло изменение самой идеологии рынков недвижимости: из рынка инвесторов он превратился в рынок конечных потребителей, а конечные потребители заинтересованы в более низких ценах.

В свою очередь валютные колебания и кредитный кризис привели к тому, что многие граждане отказывались от запланированного приобретения недвижимости в пользу аренды, поэтому доходность по аренде за последнее время увеличилась. И наконец, предложение и так превышало спрос в некоторых регионах, поэтому в данном случае покупателей (они же владельцы наличного капитала) диктовали цены – в некоторых случаях можно было получить скидку до 70% (несложные арифметические вычисления позволяют сделать вывод, какие прибыли получали инвесторы). В арабских странах рост цен остановился, на вторичном рынке снижение цен достагало 30-50%, некоторые инвесторы готовы были отказаться от премий (дохода от инвестиций в недвижимость), лишь бы вернуть вложенные средства или потерять меньше, чем в случае невыполнения обязательств.

В Египте цены приостановились, в январе-феврале можно было рассчитывать на 5-10% скидку при покупке, с марта по некоторым объектам произойдет запланированное увеличение стоимости. В Тунисе цены были увеличены на 5% согласно графика. И поверьте, спрос не уменьшился. Видоизмененным снижением цены является то, что застройщики предлагают как бесплатное дополнение к покупке – бесплатные сервисы (от установки кондиционера или мебели до бесплатного подсобного помещения или паркинга в здании).

3. Где можно купить недорогое жилье (не дороже или приблизительно такое же по цене, как киевское)?

сейчас началась просто какая-то гонка за дешевыми квартирами в Испании. Все хотят купить мифическую квартиру в Испании на побережье площадью около 100 м2 и при этом заплатить… 60 тыс евро!.. поверьте, покупать действительно нужно на рынке, который идет вниз, только следует помнить, что не любая недвижимость после стабилизации ситуации пойдет в цене вверх!.. квартиру за такие деньги действительно можно купить и в Испании, и в Греции,и в Панаме, только это будет квартира в доме 20-летнего возраста, далеко не в хорошем состоянии и повторюсь, в рост она не пойдет!..да и арендаторов найти будет сложнее. Если вы ищете дешевый второй дом – это возможный вариант, но для инвестиций он явно не подходит.

Инвестиционными направлениями остаются Египет, Тунис, Турция, Панама, Дубай (ОАЭ). Эти страны названы в порядке от меньших цен к большим. В Египте цена проекта в процессе строительства колеблются от 800 до 1000 дол США за м2, готового – 1200-1500 дол США за м2. В Тунисе цена метра квардартного чуть выше 1000 евро – и будет увеличиваться кадлые 3 месяца на 5%. В Турции цена м2 – 1500-2000 евро. В Панаме- средняя цена за м2 – 2000 дол США. В Дубае – 3500-4000 дол США. Напомним, что в большинстве случаев доходность от аренды по таким объектам колеблется от 8 до 15%. Гарантии можно получить лишь при определенных условиях и не во всех странах.

4. Выгодно ли сегодня покупать недвижимость за рубежом?

Прежде всего стоит помнить, что инвестиции – это рискованное предприятие, и важно иметь надежных партнеров, которые смогут довести процедуру покупки до завершения, и тщательно выбрать сам объект. Безусловно, покупка недвижимости за рубежом имеет свои преимущества и сейчас, а особенно в курортных регионах и финансовых центрах.

Итак, отвечая на 1-ый вопрос, из всего вышеизложенного можно следать следующие выводы:
- снижение цен еще будет иметь место (в частности, в США), с осени аналитики прогнозирует начало роста цен на недвижимость;
- покупать стоит готовое жилье или близкое к завершению (когда точно понятно, что здание будет построено)
- не следует покупать “раскрученные” объекты – цены на них завышены, но это абсолютно не означает, что сервис или качество этих зданий будет более высоким (пример – проекты Дональда Трампа, все о них знают, но не все их увидят(!) – извините за каламбур).
- покупать стоит в курортных комплексах, предоставляющих услуги по управлению недвижимостью – вы избавите себя от лишних хлопот!
- недвижимость Дубая продолжит свой рост после окончания кризиса, фундаментально она остается недооцененной и цены с 3500-4000 дол США за м2 будут постепенно расти до 8000-10000 тыс за м2.
- стоит прислушиваться к советам консультантов и изучить методы работы на конкретном рынке, а не пытаться навязать свои правила. Степень защиты – это проверка документов застройщика, наличие банковских гарантий и репутация застройщика (какие объекты они уже развивали, посмотреть на уже действующие здания).
и последнее, если вы не примете решение о покупке “второго дома” – его примут другие, а во все времена недвижимость была, есть и остается самым надежным вложением. Главное, сделать свой выбор!…

Не всем людям понятна сложившаяся сегодня обстановка: скачки курсов валют, неопределённость с энергоресурсами, даже постоянно растущая в цене недвижимость и та, теряет доверие граждан. Однако надежда на подорожание квадратных метров всё же есть,- даже самые пессимистичные прогнозы соглашаются с тем, что рано или поздно цены на недвижимость пойдут в гору. Поэтому, покупке состоятельными россиянами заграничного жилья, навряд ли суждено утратить свою актуальность. Вопрос в другом, – какую сумму налоговых выплат придётся заплатить иностранному государству за оказанное гостеприимство? Проведём небольшой обзор стран с наиболее благоприятными условиями налогообложения.

Допустим, в нашем распоряжении имеется 300 000 евро. Насколько привлекательным окажется приобретённый нами объект в той или иной стране, и сколько же придётся заплатить налоговых выплат за правообладание этой недвижимостью?

Выбор многих – Болгария. В этой стране налоги рассчитываются исходя из оценки, проведённой налоговой инспекцией. Оговоримся сразу: услуга это не бесплатная, и, в зависимости от конкретного города, цены будут варьироваться от 25 до 100 евро. Сумма налоговой оценки окажется значительно меньшей, чем истинная рыночная стоимость объекта. К примеру, Ваш коттедж в 300 000 евро будет оценён лишь в районе 120 000 евро.

Немаловажное замечание: как правило, при купле – продаже недвижимости в Болгарии, все связанные с этой операцией расходы и налоги несёт покупатель. Для начала производится единовременный платёж, составляющий 4-5 % от кадастровой стоимости объекта. Не забудем и про налог на приобретённое жильё, составляющий около 0,23%.

Помимо всего этого, если Вы продаёте квартиру в Болгарии, приобретённую Вами же менее 5-и лет назад, то придётся заплатить 10% от разницы цены покупки и продажи. Так болгарские власти осуществляют борьбу со спекуляцией на рынке недвижимости.

Таким образом, за объект реальной стоимостью в 300 000 евро ежегодно необходимо платить 270 евро. Но здесь следует упомянуть, что налоги с элитной недвижимости взимаются со скидкой в размере 50%.

Франция – «la bienvenue»! При покупке жилья с вторичного рынка, сумма налоговых выплат и сборов составит 8% от стоимости объекта недвижимости. Но при покупке квартиры в новостройке, налог падает до 3%. При желании перепродать жильё, нам придётся заплатить НДС, который составит 21%. Для каждого типа жилья, вне зависимости от его класса и рыночной стоимости, обязателен платёж в городскую мэрию размером в 1000 евро. Существует и налог на жилище. Для нашего домика ценой в 300 000 его сумма составит полторы – две тысячи евро.

Помимо всего вышеперечисленного, во Франции есть «налог на роскошь». Распространяется он лишь на объекты, стоимость которых превышает 770 000 евро, и составит от 0,5% до 1,8%. Прямо сказать,- большого дома в этой стране (по крайней мере, в Париже и за имеющуюся у нас сумму) не купить,

Испания: Abrirse paso en la vida. Как и во многих других странах, здесь существует НДС, составляющий 16%. При покупке жилья покупатель заплатит 7-и процентный налог. Резиденты оффшорных зон – несколько меньше – 5%. Новосёл, купивший дом за 300 000 евро будет вынужден пополнять королевскую казну на 600 – 2 500 евро в год.

Турция: sayg? g?rmek. Ежегодный налог составит 0,3 – 0,4% от оценённой стоимости жилья, НДС – 18%. Здесь многое зависит от свидетельства о регистрации права собственности, так называемом ТАПУ. Вам, как собственнику приобретённого жилья необходимо заплатить 3%-ый налог от суммы, указанной в свидетельстве. Но эта сумма постоянно корректируется в связи с высоким уровнем инфляции, и конечно же, она не сопоставима с действительной рыночной ценой объекта.

Ещё раз подчеркнём тот факт, что сумма, указанная в турецком ТАПУ, будет значительно меньшей, нежели в странах центральной Европы. Ставка для дома реальной стоимостью в 300 000 составит около 300 евро.

Нельзя сказать, что знакомство с налоговой системой этих гостеприимных стран было приятным. Практически везде проценты по налоговым выплатам весьма внушительные, и за чужеземную роскошь придётся заплатить, в общем-то, немалые деньги. Очень важно определить, в какой стране можно добиться большей разницы между реальной рыночной и кадастровой стоимостью объекта. Как показывают исследования, в странах центральной Европы эта разница не так велика, как например в Болгарии или на юго-восточной границе Евросоюза.

В недалёком прошлом покупка элитной зарубежной недвижимости совершалась, скорее, с целью демонстрации сильными мира сего своего высокого статуса, благосостояния и, скажем так, не последнего общественного положения. Однако, уже сегодня, у отечественных покупателей появились более важные причины для такого рода приобретений. Во-первых, это покупка недвижимости для личного пользования, во-вторых, для сдачи в аренду, и в-третьих, покупка зарубежной недвижимости, это довольное выгодное вложение средств.

Желающие купить недвижимость за рубежом в личное пользование могут руководствоваться разными побуждениями. Недвижимое имущество, например, вилла, расположенная в курортной зоне, может быть использовано как дача, куда можно приехать в любое время года и отдохнуть. Хотя, именно с такой целью зарубежная недвижимость приобретается очень редко.

Гораздо чаще элитную недвижимость за рубежом покупают для постоянного проживания. Но делают это только тогда, когда покупатель постоянно отправляется за границу, например, по работе, а снимать жильё или арендовать номер в гостинице ему невыгодно или просто неудобно. Когда в такой недвижимости пропадает необходимость, её сдают в аренду или выставляют на продажу.

Следующая категория покупателей элитной зарубежной недвижимости – люди, приобретающие её с целью извлечения прибыли, это самая обширная группа. Основной причиной в данном случае выступает стабильность цен на купленную недвижимость в выбранной стране.

Сегодня, имея определённую денежную сумму, жители Российской Федерации и других стран СНГ предпочитают вкладывать средства именно в зарубежную недвижимость. Выгода достигается посредством сдачи этой недвижимости внаём, либо последующая, более выгодная её перепродажа.

Можно также купить ещё строящуюся недвижимость, она стоит намного дешевле, а после завершения строительства её цена возрастёт в несколько раз. Но последним вариантом могут воспользоваться только очень опытные инвесторы, ведь для того чтобы не прогореть, нужно уметь хорошо ориентироваться на зарубежном рынке, заранее прогнозируя возможные изменения цен.

Если элитная недвижимость за рубежом была приобретена с целью последующей сдачи в аренду, то, конечно, предпочтительнее было купить что-либо в курортной зоне. Такая недвижимость приносит хоть и небольшую, но зато всегда стабильную прибыль.

Нередко после приобретения элитных аппартаментов владелец отказывается от цели, которую преследовал первоначально – сдачи её в аренду. Происходит это по нескольким причинам: перед приобретением покупатель недостаточно осведомился о размере налогов, которые ему придется заплатить за сдачу квартиры в наём; приобретенная недвижимость оказывается настолько привлекательной, что новому хозяину просто жалко отдавать ее в чужие руки незнакомцев и он предпочитает проживать в квартире, вилле или частном элитном домен самостоятельно.